Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды, настоящий договор может быть расторгнут досрочно

Содержание
  1. Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды
  2. Порядок досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке
  3. Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
  4. Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?
  5. Общая информация
  6. Основания
  7. Условия
  8. По инициативе арендатора
  9. По инициативе арендодателя
  10. Расторгаем правоотношения
  11. Настоящий Договор может быть расторгнут каждой из Сторон досрочно при условии письменного уведомления другой Cтороны за один месяц.
  12. Досрочное расторжение настоящего Договора

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

Порядок досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

  • направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
  • требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Совет: в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.

Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме. В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

r />

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).

2) условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора

«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендодателю нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Для предпринимателей малого и среднего бизнеса характерным является заключение договоров аренды.

В начале своего делового пути большинство предпринимателей не в состоянии позволить себе приобрести в свою собственность какую-либо недвижимость под собственное дело.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт. Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать.

В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход . Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль.

Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды. При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее. А вот вторые непременно получить гарантию, что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций.

Общая информация

Почему происходит необходимость досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз.

И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам. Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату. Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход, практически ничего не предпринимая.

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу. А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко?

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто. Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов. Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон, если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию. Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора? Как быть в таких ситуациях?

Основания

Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.

Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.

Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.

Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.

Так, арендодатель может это сделать, если:

  • арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
  • арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовремя при двух платежах и более;
  • состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; данное условие принимается во внимание в том случае, если в договоре было прописано состояние имущества, а в противном случае невозможно установить изменение состояния предмета аренды.

Условия

Арендодатель может расторгнуть договор только при том условии, что он об этом письменно сообщит об этом арендатору.

В письменном сообщении должны быть указаны все те нарушения, которые побудили к расторжению соглашения.

В свою очередь, арендатор, если он не согласен с указанными нарушениями, должен письменно и мотивированно ответить арендодателю.

Дело в том, что даже при подписании соглашения, арендатор имеет преимущество в его продлении перед всеми другими претендентами. Это справедливо, если он выполняет свои обязанности по договору надлежащим образом. В том случае, если по истечении срока аренды собственник пробует выселить арендатора, то все происходит немного иначе.

Распространенная практика прописывать в договорах обязательное письменное уведомление сторонами друг друга о намерении расторгнуть соглашение в определенный срок. Если этого не происходит, тогда соглашение считается продленным на прежних условиях этого соглашения.

Законодатель учел, что в тех случаях, когда сам арендодатель нарушил хоть одно условие для расторжения, то досрочно расторгнуть договор на том основании, что закончился его срок, уже не получится.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

  • собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
  • собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
  • предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
  • предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

Как только договор прекращает свое действие, предмет договора должен быть возвращен его собственнику. Но мало прийти и заявить о том, что имущество передается.

Данный факт нужно зафиксировать юридически.

Для этого служит акт приема-передачи.

Его нужно составить по аналогии с тем актом, которым имущество сдавалось в аренду.

В самом акте указывается состояние предмета договора, его расположение и насколько своевременно происходит возврат. Такой подход к приему передачи исключает дальнейшие претензии с обеих сторон.

Считается нормальным, если предмет договора возвращается своему собственнику в том состоянии, в котором передавалось в аренду, но с учетом нормального износа. В самом договоре может быть указано состояние, в котором арендуемое имущество подлежит возврату. Например, договор аренды может предусматривать ремонт помещения, его реставрация и т.п. И если арендатор обязался выполнить эти условия, то при возврате их придется выполнить.

Следует учесть и те последствия, которые наступают при досрочном расторжении договора. Они зависят от того, какая именно сторона не выполняла взятые на себя обязательства, которые стали основанием для досрочного расторжения договора аренды. Именно на эту сторону и возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Но данное положение более всего справедливо именно для арендодателей, чем для арендатора.

По инициативе арендодателя

А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.

Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.

Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.

Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.

А иначе будет невозможно показать суду, что соблюдался порядок досудебного урегулирования спора. Итак, в каких случаях арендодатель может рассчитывать на досрочное расторжение судом соглашения аренды? Это возможно, если:

  1. Aрендатор существенно нарушает условия пользования имуществом, использует его не по назначению, и все это происходит неоднократно. Допустим, что помещение сдавалось в аренду в качестве спортивного зала, а арендатор стал использовать его под швейный цех или под складское помещение.
  2. Если при использовании арендуемого имущества арендатор сильно ухудшает его состояние. Это возможно только в тех случаях, если в договоре аренды прописывается состояние предмета соглашения.

Как видите, эти условия указывались выше. Сюда относятся и просрочка платежей два и более раз, отсутствие ремонта в установленные сроки и т.п.

Выше указывалось, что на одну из сторон возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Это более всего справедливо именно для арендодателей. Так, за просрочку арендной платы могут назначаться штрафы и пени. Аналогично поступают, если помещение без разрешения сдается в субаренду, проводиться его перепланировка и реконструкция.

Несмотря на то, что собственники могут защищать свои права в суде, на практике они могут пользоваться следующим механизмом защиты своих интересов.

Это депозит в виде обеспечительного платежа, который устанавливается в размере арендной платы за один или два месяца.

Он вносится при подписании соглашения и как только договор расторгается по инициативе арендатора, то внесенная сумма служит компенсацией потерь для арендодателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Расторгаем правоотношения

Одним из главных этапов в договорных правоотношениях является расторжение договора. Еще на стадии его заключения следует позаботиться о включении в договор условия о расторжении в редакции позволяющей прекратить правоотношения в наиболее выгодном для заинтересованной стороны порядке. К сожалению этого не всегда удается сделать. Вопрос как расторгнуть договор всегда юридический.

По общему принципу действующего гражданского законодательства, стороны договорных правоотношений устанавливают таковые на сновании закона и условий договора. В случае если то или иное условие не предусмотрено договором, стороны руководствуются законом. Как правило, договор, не содержащий условий о его расторжении имеет стандартную формулировку «Настоящий договор может быть расторгнут в порядке установленным действующим законодательством». При таком положении дел в любом случае прибегнуть придется к нормам закона.

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. ст. 450-453 ГК РФ дает общие ответы как расторгнуть договор и определяет основания расторжения договора, причины их возникновения, порядок и последствия изменения договора. Получается, что нормативный объем регулирующий исследуемый вопрос не столь велик, что вполне позволяет изучить его не прибегая к юридической помощи. При этом обращаем внимание, что относительно некоторых договоров законы могут предусматривать индивидуальную процедуру их расторжения.

Остановимся на общих нормах регулирующих расторжение договора, а точнее на их самых важных моментах.

1.Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Получается, что общие правила закрепленные в законе не предоставляют возможности инициировать досрочное расторжение договора без соответствующего на то согласия другого участника сделки, что в очередной раз указывает о необходимости включения в договор соответствующего условия. В случае если такого условия в договоре не содержится и закон не предусматривает самостоятельных оснований для расторжения конкретной сделки, расторгать договор придется исключительно в судебном порядке.

2.По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодксом, другими законами или договором.

Из приведенного следует, что при желании расторгнуть договор, необходимо будет заранее позаботиться об основаниях расторжения договора, которые должны быть существенными, т.е. исключающими целесообразность заключения договора по вине другой стороны. При их отсутствии расторгнуть договор даже в судебном порядке не получиться. Также следует тщательно проработать вопрос, связанный с возможностью расторжения договора на основании закона, вполне возможно, что отсутствие именно в вашем договоре условий о расторжении договора не исключает оснований его расторжения в силу закона.

3.По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном изменении обстоятельств.

Таковые признаются существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Данное основание довольно редко используется на практике в повседневной хозяйственной деятельности, но тем не менее его следует заблаговременно проработать при рассмотрении вопроса о расторжении договора.

4.Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Достаточно важным этапом при досрочном расторжении договора, является его правильное оформление. Наиболее оптимальным будет являться соглашение о расторжении, где подробно будут описаны все нюансы, включая финансовые обязательства сторон и их разрешение. Наличие устной договоренности о расторжении договора по факту не прекращает правоотношений. Данное обстоятельство следует исключить письменным документом, если иное не предусмотрено договором либо законом.

Так выглядят основные ответы на вопрос как расторгнуть договор, и им следует уделить внимание в случае возникновения необходимости расторгнуть договор.

Таким образом, расторгать договор следует в порядке определенном договором либо законом. В случае если договор расторгается в порядке определенном законом, необходимо письменно оформить претензию с подробным описанием существенных оснований и нарушений условий договора, обосновывающих его расторжение с приложением соглашения о расторжении подписанного заявляющей стороной и направить другой стороне по почте с описью вложения, установив срок на ответ. При отсутствии ответа в указанный срок, следует готовить судебный иск о расторжении сделки.

Следует отметить, что в соответствии с нововедениями вступившими в силу в 2016 году, претензионный порядок в большинстве случаев стал обязателен для сторон и срок для ответа на претензию теперь составляет не менее 30 дней с момента получения претензии, конечно же если иное не предусмотренно договором. Данный срок необходимо будет учесть перед подачей иска во избежание оставления его без движения и последующим возвратом.

При заключении договора рекомендуем включать условие о его расторжении следующего содержания: «Настоящий договор может быть досрочно расторгнуть в одностороннем порядке по письменному заявлению Стороны 1 в случае нарушения Стороной 2 (например: сроков поставки товара более чем на 5 (пять) рабочих дней от определенного договором срока), в сроки и порядке определенным Стороной 1 в соответствующем заявлении.».

Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку по вопросам договорных правоотношений. Наши специалисты обеспечат профессиональное и качественное сопровождение ваших интересов перед партнерами!

Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:

Настоящий Договор может быть расторгнут каждой из Сторон досрочно при условии письменного уведомления другой Cтороны за один месяц.

В случае расторжения договора стороны должны полностью произвести все взаиморасчеты до дня прекращения действия договора.

Форс-мажор

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, таких, как: землетрясение, пожар, наводнение, прочие стихийные бедствия, эпидемии, аварии, взрывы, военные действия, изменения законодательства, повлекших за собой невозможность выполнения сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

Особые условия

8.1. Договор может быть изменен и дополнен по соглашению Сторон, которое оформляется в письменном виде отдельными Приложениями, и заверяется подписями полномочных представителей обеих Сторон.

Стороны обязуются незамедлительно уведомлять друг друга об изменении своего юридического адреса и банковских реквизитов.

8.3. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, либо арбитражным судом в установленном порядке.

Любые документы, касающиеся настоящего Договора, могут быть изготовлены и переданы посредством факсимильной и электронной связи, при этом Стороны признают, что данные документы будут иметь силу оригинала.

Исполнитель имеет право с письменного согласия Заказчика упоминать товарный знак Заказчика в своих материалах рекламного и информационного характера.

При согласии Заказчика, Исполнитель размещает на сайте Заказчика в нижней части свой логотип и текст «Поддержка сайта — Karandash.pw».

Возможно выполнение работ, не предусмотренных в Приложении №1 настоящего Договора, по согласованным Сторонами расценкам и с согласованной Сторонами схемой оплаты.

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяются нормы законодательства Российской Федерации.

Срок действия Договора

9.1. Настоящий Договор заключается сроком на ______ месяц(а/ев) и вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами.

Договор, заключенный сроком на один год и автоматически продлевается на аналогичный период, если ни одна из Сторон письменно не уведомит другую о намерении не продлевать Договор. Письменное уведомление предоставляется не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия Договора.

Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

10. Реквизиты Сторон:

Исполнитель: Юр. адрес: Почт. адрес: ОГРН ____________ ОКПО _____________ ИНН ____________ КПП ____________ Банк: БИК К/с Р/с Телефон: e-mail: _______________________________/ Метельский С.А./ М.П. Подпись Заказчик: Юр. адрес: Почт. адрес: ОГРН ____________ ОКПО _____________ ИНН ____________ КПП ____________ Банк: БИК К/с Р/с Телефон: e-mail: _______________________________/ _______/ М.П. Подпись

Приложение № 1

к договору о комплексной поддержке сайта

№ ____-13 от «____» ____________ 201___г.

  1. Исполнитель осуществляет ежемесячное абонентское обслуживание веб-сайта Заказчика с доменным именем: _______________
  2. Для связи с Исполнителем в целях отправки рабочих материалов и постановки задач, Заказчик использует адрес электронной почты: [email protected]
  3. Текущий адрес ftp-доступа к сайту (хост): _________

Логин доступа: ___________

Пароль доступа: ___________

  1. Дополнительная информация (наличие CMS, пароли доступа и т.д.): ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ САЙТОВ
№ п/п Услуга ТАРИФ
Без абонентской платы 3 Экономный Оптимальный Комплексный
Срок принятия обращения в работу , час
Текстовые правки на странице раздела сайта 1 . Сверх установленной месячной нормы — 100 руб. за страницу 1 страница — 200 руб. 5 страниц 15 страниц 30 страниц
Обработка (оптимизация для web) и размещение графических изображений. Сверх установленной месячной нормы — 200 руб. за изображение. 1 изображение — 300 руб. до 15 изображений до 25 изображений до 70 изображений
Добавление файлов для скачивания с сайта. Сверх установленной месячной нормы — 50 руб. за файл 1 файл — 100 руб. до 5 файлов до 20 файлов до 50 файлов
Подготовка (верстка) и размещение текстовой информации. Размер страницы размещаемой информации — лист формата А4, кегль 12. Сверх установленной нормы — 150 руб. 1 страница — 250 руб. 5 страниц 15 страниц 30 страниц
Перенос сайта с одного хостинга на другой 3000 руб. да да да
Восстановление сайта из резервной копии при необходимости 1500 руб. да да да
Контроль срока регистрации доменного имени и услуг хостинг-провайдера да да да
Продление регистрации доменного имени от лица Заказчика 700 руб. да да да
Продление хостинга от лица Заказчика 700 руб. да да да
Изменение графических элементов дизайна 2 Мелкие правки. 1 изображение — 700 руб. нет 4 мелкие правки мелкие правки
Срочное обращение: изменение/редактирование/удаление информации. Срок выполнения работ — в течение рабочих 6 часов 1000 руб. нет до 2-х обращений в мес. до 4-х обращений в мес.
Установка счетчика посещаемости на сайт 800 руб. нет да да
Работа над кроссбраузерностью сайта от 2000 руб. (в зависимости от объемов работы) нет нет да
Стоимость ТО в мес., руб. без НДС 0р. 5 000р. 10 000р. 15 000р.
Стоимость ТО в месяц при условии внесения оплаты за 3 месяца, руб. без НДС 4 500р. 9 000р. 13 500р.
Стоимость ТО в месяц при условии внесения оплаты за 6 месяцев, руб. без НДС 4 000р. 8 000р. 12 000р.
Стоимость ТО в месяц при условии внесения оплаты за 12 месяцев, руб. без НДС 3 500р. 7 000р. 10 500р.
1 любой объем работ в рамках одной страницы раздела считается за 1 страницу
2 работа с уже имеющимися на сайте графическими элементами, т.е. их корректировка (для этого могут потребоваться исходные материалы Заказчика)
3 минимальная стоимость заказа — 1000 руб.
4 стоимость на данные виды работ аналогична тарифу «без абонентской платы»

Приложение № 2

к договору о комплексной поддержке сайта

№ ____-13 от «____» ____________ 201___г.

Требования к предоставлению материалов

1. Передача материалов Исполнителю

Контент (материалы для информационного наполнения) сайта Заказчика передается Исполнителю посредством электронной почты (адрес электронной почты указан в Приложении №1).

Весь контент высылается одним RAR/ZIP-архивом, содержащим все файлы для размещения на сайте.

Если объем материалов превышает 10 Мб, Заказчик передает материалы на сменных носителях информации.

2. Формат передачи текстовых материалов

Текст, для каждой отдельной страницы, должен быть помещён в отдельный текстовый документ формата Microsoft Word (*.doc), версия Word 97-2003, Excel (*.xls), версия Excel 97-2003. Название документа соответствует названию страницы. В начале документа необходимо указать адрес страницы, на которой должен быть размещен материал в структуре сайта.

3. Формат передачи графических материалов

Изображения, графические или мультимедиа-материалы (видео, музыка, флеш-ролики и т.п.) необходимо разместить в отдельных папках, соответствующих названиям разделов / страниц для размещения. Место размещения графических материалов должны быть описаны в виде:

Изображение «001» — размещается после заголовка «Добро пожаловать» по центру страницы.

Видео «Презентация» — размещается … и т.д.

При этом графика и изображение должны быть предоставлены в виде файлов формата jpg, gif, png размером, не меньшим, чем должна быть использована на сайте.

4. Формат передачи материалов в раздел Новости (аналогично для статей и пресс-релизов)

Для размещения на сайте материала в новостном разделе необходима следующая информация:

• имя автора (если это необходимо);

• анонс / краткое описание, содержит 2-3 предложения;

• полный текст новости;

• ссылка на источник (если это необходимо).

Вся информация должна размещаться в текстовом документе (формат документа Microsoft Word, *.doc, версия Word 97-2003).

5. Формат подготовки и передачи иных материалов, не указанных в п. 2. – 4. Приложения №2 согласовывается с Исполнителем. Заказчику предоставляется образец подготовки материалов.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Досрочное расторжение настоящего Договора

10.1. Настоящий Договор может быть, досрочно расторгнут по взаимному соглашению Сторон.

10.2. Настоящий Договор расторгается досрочно в одностороннем порядке Арендодателем в следующих случаях:

10.2.1. в случае если Арендатор нарушает существенные условия настоящего Договора или использует Помещение не по назначению, несмотря на письменное предупреждение Арендодателя о прекращении таких действий. В настоящем пункте под существенными условиями настоящего Договора понимается условия указанные в разделе 4 Договора и в подпунктах 4.3.1., 4.3.2., 4.3.4., 4.3.5., 4.3.10.,4.3.11., 4.3.15., 4.3.16., 4.3.17., 4.3.18, 4.3.19., 4.3.20., 4.3.25., 4.3.26., 4.3.27. настоящего Договора, нарушения которых влекут досрочное расторжение Договора;

10.2.2. в случае если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает Помещение;

10.2.3. в случае если Арендатор нарушает свои обязательства по оплате оказанных коммунальных и эксплуатационных услуг в течение 30 (тридцать) календарных дней со дня даты возникновения необходимости произвести такую оплату, при этом суммы Гарантийного платежа недостаточно для покрытия такой задолженности;

10.2.4. в случае если Арендатор не восполняет Гарантийный платеж в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня списания Арендодателем Гарантийного платежа;

10.2.5. в случае повторного предоставления Помещения (и/или части помещения) в субаренду, без получения согласия Арендодателя.

10.2.6. в случае умышленного воспрепятствования Арендодателю проведению осмотра Помещения;

10.2.7. в случае если Арендатор не возмещает расходы по возмещению Арендодателю по налогу на имущество;

10.3. В случае направления уведомления о досрочном расторжении Договора и выселении по основанию, предусмотренному подпунктом 10.2.4. настоящего Договора, в таком уведомлении указывается о том, что Арендатор вправе в течение 1 (одного) календарного месяца со дня получения уведомления восполнить Гарантийный платеж. При этом в случае устранения Арендатором нарушенных обязательств, в сроки указанные в уведомлении о расторжении договора и выселении, то данное уведомление аннулируется.

10.4. Стороны могут досрочно расторгнуть настоящий Договор также по иным основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом Республики Казахстан.

10.5. При расторжении настоящего Договора оплаченные Арендатором арендные платежи возврату Арендодателем не подлежат, за исключением случаев предусмотренных подпунктом 10.7.1. настоящего Договора.

Расторжение Договора производится в порядке, предусмотренном настоящим Договором и законодательством Республики Казахстан.

10.6. Договор аренды с выкупом жилого помещения может быть расторгнут до истечения срока моратория на досрочный выкуп по инициативе Арендатора или Фонда недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными Порядком реализации, Правилами и Договором.

В случае расторжения договора аренды с выкупом жилого помещения, — по инициативе Арендатора, Арендатор должен письменно уведомить — о расторжении договора за 1 (один) месяц до даты расторжения.

10.7. При расторжении настоящего Договора Помещение подлежит вторичной реализации Арендодателем в соответствии с установленным Фондом недвижимости Порядком реализации. При этом:

10.7.1. Арендатор имеет право на получение полного или частичного возмещения понесенных затрат по погашению стоимости жилого помещения от будущего Арендатора при осуществлении вторичной реализации согласно разделу 4.5 Порядка реализации. При этом если высвобожденное жилое помещение не было распределено в силу отсутствия Заявителей, готовых выплатить сумму, подлежащую возмещению Арендатору, либо предложивших сумму менее размера понесенных Арендатором затрат, договор аренды с выкупом расторгается без выплаты суммы, подлежащей возмещению Арендатору. Арендатор в таком случае имеет право предложить претендента для переоформления договора. В случае отсутствия предложений со стороны Арендатора, возмещение не производится, а высвободившееся жилое помещение подлежит реализации на условиях, указанных в разделе 2.2. Порядка реализации.

10.7.2. В иных случаях – Арендатор не имеет право предлагать кандидатуру для замены его как стороны по договору аренды с выкупом жилого помещения. –

10.8. При досрочном расторжении настоящего Договора, Арендатор обязан полностью оплатить коммунальные и эксплуатационные расходы по Помещению до момента подписания между Сторонами Акта приема-передачи, в соответствии с которым будет зафиксирован факт передачи Помещения Арендодателю. При этом коммунальные и эксплуатационные расходы должны быть оплачены Арендатором заблаговременно до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора и передачи Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи. Документы, подтверждающие оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, должны быть представлены Арендодателю при подписании Акта приема-передачи.

В случае если Арендатор передает Помещение без оплаты данных расходов, Арендодатель имеет право осуществить погашение (списание) долга Арендатора за счет внесенного Гарантийного платежа. В случае недостаточности средств Гарантийного платежа, Арендодатель вправе удержать долг Арендатора с суммы возмещения, которые вправе будет получить Арендатор от нового арендатора.

10.9.Приобретение Арендатором другой (дополнительной) недвижимости в период действия настоящего Договора не является основанием для расторжения настоящего Договора.

Похожих постов не найдено

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит